علت ارزان بودن قیمت مسکن در برخی محلات شمال شهر تهران | فروغمند اعرابی: با پدیده ریزدانگی مواجه هستیم
به گزارش اقتصادنیوز، هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس حوزه معماری و شهرسازی با اشاره به موقعیت جغرافیایی محلههایی مانند زرگنده، گلابدره و درکه که در منطقه 1 و فرحزاد که در منطقه 2 قرار دارد به اقتصادنیوز گفت: این موضوع لزوماً به این معنا نیست که باید قیمت بالایی داشته باشند. یعنی منطقه جغرافیایی بهتنهایی تعیینکننده قیمت نیست. ما در مباحث اقتصاد شهری وقتی میخواهیم قیمت زمین را احصا کنیم، عوامل مختلفی را در نظر میگیریم.
اقتصادنیوز: یک کارشناس حوزه معماری و شهرسازی میگوید: به دلیل پیشینه تاریخی محلههایی همچون زرگنده، فرحزاد، گلابدره و درکه و اینکه در گذشته اقشار کمدرآمدتر به این مناطق رجوع میکردند، اکنون با پدیده ریزدانگی مواجه هستیم.
او ادامه داد: یکی از این عوامل «ارزش همجواری» است؛ یعنی اینکه همسایههای شما چه افرادی هستند. سبک زندگی، سطح درآمد و سطح فرهنگی ساکنان، کاربریهای اطراف و حتی کیفیت مدرسهها اهمیت زیادی دارد. مدرسهها جایی هستند که کودکان بدون واسطه با هم ارتباط میگیرند و برای خانوادهها بسیار مهماند. همین خدمات و ویژگیهای محلهای است که «ارزش همجواری» را میسازد و این موضوع میتواند بسیار مهمتر از صرفاً «منطقه یک بودن» باشد.
کدام مناطق شمالی تهران محل سکونت اقشار کمدرآمدتر بود؟
همچنین گفت: بخشهایی که نام بردیم هویت محلهای دارند و باید با نگاه محلی به آنها توجه کرد، نه صرفاً با نگاه منطقهای. به همین دلیل، در اینجا باید مفهوم «ارزش منطقهای» را در نظر بگیریم؛ بسیاری از خدمات و امکاناتی که اشاره کردم، در این محلهها کیفیت چندان بالایی ندارند و تصویر ذهنی مردم از این محلهها نیز با محلههای دیگر منطقه یک متفاوت است.
فروغمند افزود: این وضعیت پیشینه تاریخی هم دارد. در گذشته-مثلاً ۵۰ یا ۶۰ سال قبل-به دلایلی این مناطق محل سکونت اقشار کمدرآمدتر بودهاند. زمینها نیز معمولاً محدودیتهایی مانند شیب جغرافیایی داشتهاند یا بخشهایی باغ بوده که گروههای خاصی در آن ساکن میشدند. بنابراین تغییر بافت اجتماعی این محلهها امری زمانبر است. در واقع، این محلهها یک زمینه تاریخی دارند که همچنان اثرش باقی است.
این تحلیلگر اقتصادی گفت: بهجز «ارزش همجواری»، یکی دیگر از مدلهای ارزیابی قیمت زمین، بررسی وضعیت «دسترسی»، «زیرساخت» و «بهرهبرداری» است. یعنی باید ببینیم محلهای که کاربری مسکونی دارد چه چالشها و مشکلاتی را تجربه میکند.
این بافتها، مناطقی نیستند که قیمتهایشان رشد چشمگیری داشته باشد
او ادامه داد: محلههایی که بالاتر اشاره کردم، در بستر درهها قرار گرفتهاند، معابر بسیار باریکی دارند، دسترسی در آنها دشوار است، مشکل پارکینگ دارند و هزینه ساختوساز در آنها بالاست. ضعف زیرساختها در این مناطق از گذشته وجود داشته و حتی مسائل ترافیکی نیز در این محلهها مشاهده میشود. بافت کالبدی آنها نیز مشخص است که مناسب و استاندارد نیست.
این کارشناس صنعت ساختمان افزود: علاوه بر این، گروههای اجتماعی که در گذشته در این محلهها ساکن شدهاند، امروز دیگر توان اقتصادی لازم برای بهبود نماها و ارتقای کیفیت محیط را ندارند. بنابراین اگر این مدل ارزیابی را با عوامل پیشین ترکیب کنیم، مشخص میشود که چرا این بافتها، مناطقی نیستند که قیمتهایشان رشد چشمگیری داشته باشد یا تقاضا به سمت آنها حرکت کند. یکی از نکات مهمی که باید به آن توجه کنیم، بهویژه در مباحث بازآفرینی شهری و موضوع بافتهای فرسوده، مسئله «ریزدانگی» است. به دلیل پیشینه تاریخی این محلهها و اینکه در گذشته اقشار کمدرآمدتر به این مناطق رجوع میکردند، اکنون با پدیده ریزدانگی مواجه هستیم.
ارسال نظر